종합소득세 임대소득 감가상각 처리법｜아파트 임대 감가 적용으로 절세하는 법

임대소득에도 감가상각이 된다고?

많은 임대사업자 또는 1주택 보유 임대인들이 아파트 임대소득에 감가상각을 적용할 수 있다는 사실을 모르고 지나가는 경우가 많습니다. 하지만 감가상각은 종합소득세 계산 시 '필요경비'로 인정되기 때문에, 세금 부담을 줄이는 핵심 포인트가 됩니다.

즉, 감가상각을 적용하면 실제로 돈이 나가지 않았더라도 세금상 '비용'으로 처리되어 과세표준을 줄일 수 있습니다.

임대소득 감가상각의 개념

감가상각이란 자산의 가치를 일정 기간에 걸쳐 나눠 비용 처리하는 것을 말합니다. 예를 들어, 6억 원짜리 아파트를 임대했을 때, 그 아파트의 가치를 매년 조금씩 비용으로 처리해 세금을 줄일 수 있는 방식입니다.

• 적용 자산: 아파트, 오피스텔 등 고정자산
• 상각 방법: 정액법 (주택 40년 기준)
• 상각 대상: 건물가액 (토지는 제외)

중요한 점은 취득가 전체가 아닌 건물가액만 감가상각 가능하다는 점입니다. 국세청 기준으로는 건물과 토지 비율이 통계적으로 제공되며, 이를 기준으로 상각금액을 계산합니다.

실제 사례로 보는 감가상각 절세 효과

예를 들어, 시가 6억 원인 아파트를 보유하고 있고, 국세청 기준에 따라 건물가액이 3억이라면 다음과 같이 감가상각을 적용할 수 있습니다.

• 감가상각 연수: 40년
• 연간 감가상각액: 3억 ÷ 40 = 750만 원

이 750만 원은 실제 지출 없이 필요경비로 인정되어, 과세표준을 줄이게 됩니다. 종합소득세 세율이 15%라고 해도 약 112.5만 원의 세금 절감 효과를 볼 수 있습니다.

주의할 점: 감가상각 누락 시의 불이익

감가상각은 '선택'이 아니라 의무적으로 적용해야 하는 경비 처리 항목입니다. 만약 감가상각을 신고하지 않으면?

1. 해당 연도의 필요경비 인정 불가
2. 추후 양도소득세 계산 시 취득가액이 낮아지는 역효과

즉, 감가상각을 누락하면 종소세 부담은 커지고, 나중에 양도세까지 불리해질 수 있습니다. 이중 손해를 피하려면 매년 적절한 상각 신고가 중요합니다.

신고 방법과 필요 서류

감가상각을 제대로 반영하려면 아래와 같은 정보와 서류를 갖추고 종합소득세 신고 시 포함해야 합니다.

• 주택 취득 당시의 계약서 또는 시세 증빙
• 건물가액과 토지가액 비율 근거 자료 (국세청 제공 비율 활용 가능)
• 감가상각 계산표 (정액법 기준)

홈택스 신고 시, '기타소득 → 임대소득 항목 → 감가상각비' 항목에 직접 입력하면 됩니다.

📌 지금 실천해볼 것 3가지

• 1) 보유 중인 아파트 감가상각 가능 여부 확인
• 2) 건물가액 기준으로 감가상각 계산 시뮬레이션
• 3) 종합소득세 신고 전 감가상각 누락 여부 점검

🔎 한 줄 요약

아파트 임대소득도 감가상각을 적용하면 실제 세금 부담을 줄일 수 있으며, 신고 누락 시 양도세 불이익도 발생할 수 있습니다.